Noticias 10-05-2022 6:45 AM
Ya hace muchos años que existen, incluso hubo una época que al principios del siglo XXI que se pusieron de moda, pero su complejidad y su opacidad por parte de las entidades financieras hicieron que se transformara en un producto polémico y con un buen porcentaje de reclamaciones.
Contenido
- La noticia
- Pero realmente ¿Qué es una hipoteca multidivisa?
- ¿Cuál es la toxicidad de la hipoteca multidivisa?
- ¿De que deben informarle sobre el funcinamiento de estas hipotecas en divisas?
- ¿Son las multidivisas un sinsentido desinformado?
- ¿Es suficiente con la información notarial el mismo día de la firma?
- ¿Bastará con las menciones puestas confesando conocimiento de “riesgos” en las escrituras de constitución de la hipoteca?
- ¿Qué documentos deben darte para que se entienda que existe claridad y transparencia?
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La noticia
La banca pide cambios a la UE para impulsar las hipotecas multidivisa
La actual normativa limita la oferta ante el alto riesgo a asumir por las entidades
La banca española une fuerzas en Europa para impulsar la venta de las hipotecas multidivisa, aquellas que permiten el pago al cliente en una moneda distinta al euro. La Comisión Europea estudia en la actualidad la posible revisión de la directiva de crédito hipotecario, de 2014, cuya trasposición se hizo con retraso en España, en 2019. Con el objeto de realizar dicha revisión, la UE abrió un periodo de consulta al respecto a finales de 2021 que concluyó el pasado 22 de febrero. (El Economista)
Pero realmente ¿Qué es una hipoteca multidivisa?
La hipoteca multidivisa es una modalidad de préstamo hipotecario que se paga en varias divisas, pero casi nadie que la tiene sabe cómo funciona realmente y en qué consiste el producto.
Básicamente en lugar de tener que devolver esta cantidad, tendrás que devolver la equivalente en yenes u otra divisa seleccionada al momento de la firma, que serían, alrededor otra cantidad mayor o menor dependiendo del tipo de cambio.
¿Cuál es la toxicidad de la hipoteca multidivisa?
Uno recibe una cantidad de dinero en euros que de manera automática pasa a ser indexada en otra divisa provocando que a partir de ese momento el importe prestado, se incremente o se reduzca en función de la revalorización o debilitación que sufra dicha divisa respecto del euro; de tal manera que el cliente, al finalizar cada periodo, no tendrá que devolver únicamente la cantidad recibida en euros, sino que también tendrá que liquidar el importe que a su favor o en su contra haya generado la evolución de la moneda extranjera.
¿De que deben informarle sobre el funcinamiento de estas hipotecas en divisas?
Lo primero que deben explicar son las previsiones de evolución de las divisas que ellos conocen y no Ud.
En este sentido, el Tribunal Supremo considera que para que un contrato bancario de préstamo pueda ser calificado de transparente debe incluir simulaciones de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonable y previsible del contrato y debe incorporar información previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo.
Por ello, en las multidivisas se debe dar información escrita, y no oral, con constancia de recepción por el cliente de los siguientes extremos:
De la evolución prevista por los mercados para las divisas a las que iba a quedar indexado el préstamo
De la evolución prevista para el Euribor
La entidad financiera podría haber realizando el exigido estudio comparado del coste que de manera previsible y altamente probable podría suponer un préstamo multidivisa frente a un simple préstamo convencional en euros referenciado al Euribor.
¿Son las multidivisas un sinsentido desinformado?
Las hipotecas multidivisa no tienen sentido económico alguno, ni suponen garantía alguna para el consumidor. Cualquier beneficio que pudiesen obtener, por razón de pagar una cuota menor, al estar referenciados a un tipo de interés (el Libor) que por aquel entonces era más favorable, iba a ser absorvido por el incremento previsto en el principal adeudado, por razón de la evolución negativa, ya prevista por los mercados, para las principales divisas frente al euro.
Sobre la exigencia de transparencia en la inclusión de la cláusula multidivisa, el TJUE interpreta que dicha obligación debe entenderse de manera extensiva, en la medida de que la claridad y comprensibilidad de la cláusula no se reduce al contenido gramatical de la misma, sino que es preceptivo que el contrato exponga de manera transparente el funcionamiento concreto del mecanismo de conversión al que se refiere la cláusula, así como la relación entre ese mecanismo y el prescrito por otras cláusulas relativas a la entrega del préstamo.
Sin información escrita y firmada por Ud. (previa a la fecha de la escritura de préstamo), hay nulidad de la hipoteca multidivisas.
¿Es suficiente con la información notarial el mismo día de la firma?
No es suficiente con la intervención de Notario; en la contratación de préstamos hipotecarios, puede ser un elemento a valorar la labor del notario que autoriza la operación, en cuanto que puede cerciorarse de la transparencia de este tipo de cláusulas (con toda la exigencia de claridad en la información que lleva consigo) y acabar de cumplir con las exigencias de información que subyacen al deber de transparencia.
Tal declaración no excluye la necesidad de una información precontractual suficiente que incida en la transparencia de la cláusula inserta en el contrato que el consumidor ha decidido suscribir.
Cuando se ha facilitado una información precontractual adecuada, la intervención notarial sirve para complementar la información recibida por el consumidor sobre la existencia y trascendencia de la cláusula suelo, pero no puede por sí sola sustituir la necesaria información precontractual, que la jurisprudencia del TJUE ha considerado fundamental para que el consumidor pueda comprender las cargas económicas y la situación jurídica que para él resultan de las cláusulas predispuestas por el empresario o profesional’, Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo del 15 de noviembre de 2017 , Sentencia: 608/2017 Recurso: 2678/2015.
¿Bastará con las menciones puestas confesando conocimiento de “riesgos” en las escrituras de constitución de la hipoteca?
Tampoco basta la afirmación plasmada en la escritura de que los prestatarios asumen ‘explícitamente los riesgos de cambio que puedan originarse durante la vida del contrato, incluida la posibilidad de que el contravalor en EUROS pueda ser superior al límite pactado.
La ineficacia de las menciones predispuestas que consisten en declaraciones no de voluntad sino de conocimiento o de fijación como ciertos de determinados hechos, se revelan como fórmulas predispuestas por el profesional, vacías de contenido real al resultar contradichas por los hechos.
¿Qué documentos deben darte para que se entienda que existe claridad y transparencia?
La oferta vinculante, el folleto informativo y simulaciones de escenarios desfavorables.
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